□本报记者 韩蕾

物业管理作为城市管理的重要组成部分，涉及千家万户，是关系群众切身利益和社会和谐稳定的“民生大事”。

2025年7月31日，《信阳市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）获河南省十四届人大常委会第十八次会议批准，将于2025年10月1日起实施。这是我市专门规范住宅小区物业管理的地方性法规，旨在通过法治化手段破解物业服务中的权责不清、监管缺位等突出问题，切实保障业主合法权益,提升基层治理效能,成为我市“小切口”立法的又一典范。

推动高效能治理的重要举措

党的二十大报告指出，“健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能。”住宅小区作为市民生活的基本场所，是基层社会治理的重要领域。物业管理水平的高与低、物业服务质量的好与差，直接影响着人民群众的获得感、幸福感、安全感。

目前，全市在市场监管部门注册的物业企业近3000家，在物业行政主管部门登记信息的物业企业有615家；全市共有住宅小区2800多个，物业企业服务管理的小区757个。

近年来，在市委、市政府的坚强领导下，我市以“服务”为切入点，积极创新探索管理手段、管理模式、管理理念，有效提升物业服务精度、深度、广度，努力推动物业管理服务水平和人民群众满意度“双提升”。

与此同时，物业管理中的一些问题也日益凸显，如物业查验移交不规范，物业服务质价不符，私搭乱建、违法装修，物业管理主管部门和相关职能部门监管不到位，老旧小区物业管理问题突出等。物业管理问题成为各界关注的焦点、群众反映的热点、基层治理的堵点、和谐稳定的难点。

2024年8月，市人大常委会在征集2025年度立法计划建议项目过程中，广大人民群众对物业管理十分关注，开展物业管理立法的呼声高涨。

“为了进一步规范我市住宅小区物业管理活动，解决当前存在的突出问题，不断提升基层治理水平，制定一部符合我市实际、具有较强针对性和可操作性的条例十分必要。”市人大常委会法工委相关负责人表示，目前，我市在物业领域的制度建设还不完善，亟须通过立法理顺权责关系、规范各方行为、回应人民关切，推动构建共建共治共享的社会治理新格局。

民有所呼、我有所应。回应人民群众对物业管理立法的诉求，制定《条例》被纳入市人大常委会2025年度立法计划。力求通过“小切口”立法，精准聚焦物业领域痛点，着力解决我市住宅小区物业管理中存在的突出问题，确保法规真正解民忧、护民利。

广泛吸纳民意的智慧结晶

立法是党和国家的重要政治活动，是把党的主张和人民的意志通过法定程序转化为国家意志的过程。市人大常委会在制定《条例》的过程中，坚持以人民为中心的发展思想，深入践行全过程人民民主，充分吸纳民意、汇集民智，做到“有事好商量，众人的事情由众人商量”。

为做好《条例》的起草工作，市人大常委会编制了详细的立法工作推进计划，广泛收集研学国家、省、市有关法律政策和省内外物业管理条例；组织调研组赴江西九江、抚州等地学习考察物业管理立法先进经验；深入淮滨县、潢川县、罗山县、固始县和浉河区、平桥区、羊山新区30个住宅小区实地查看、了解实情；抽调市直相关部门业务骨干，组建立法起草工作专班，专班先后2次集中封闭起草，形成《条例（草案）》初稿，经过研究论证逐条修改完善后，提请于2025年2月27日召开的市六届人大常委会第十七次会议一审。

“《条例（草案）》应对基层组织、街道、物业公司的责权进一步明确，理顺相关职责和法律责任，完善物业费管理使用制度。”

“《条例（草案）》应明确业主委员会成立门槛和流程，降低门槛，简化手续，完善物业退出机制，增加拒不退出处罚措施。”

“前期物业服务人应由相关主管部门会同选聘，明确前期物业服务期限，避免前期物业变成终身制。”

…………

审议中，市人大常委会组成人员纷纷发表意见建议。一审后，为了充分吸纳民意、汇集民智，起草工作专班先后召开多次研讨会、座谈会，形成2次征求意见稿，通过信阳日报、信阳人大网站、信阳人大微信公众号等平台向社会公开征求意见；并针对人民群众关心的物业费定价、公共收益分配等事项，依托基层立法联系点、代表联络站、全过程人民民主基层示范点、实践基地等民主民意表达平台和载体，通过专题论证等方式，充分听取人大代表、议政代表、基层组织负责人、物业企业负责人和人民群众意见。

物业服务质量直接影响群众的获得感和满意度，对物业工作人员的服务质量和标准进行监管十分必要。在3月20日召开的《条例（草案）》征求意见座谈会上，市物业管理协会会长孙高俊建议，推行“物业服务质量第三方评价制度”，物业协会在主管部门指导下，合理合法运用评价结果，将评价结果与企业信用等级评级、物业招投标和合同续签挂钩，增强市场透明度。在4月22日召开的市六届人大常委会第十八次会议列席代表座谈会上，浉河区老城街道大桥社区党支部书记朱研婍建议，物业公司要从日常检查、业主满意度调查、管理费收缴等方面了解物业服务是否满足业主的需求，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合。

物业收费标准是社区居民关注的焦点问题之一。在5月29日召开的《条例（草案）》涉及重点问题专题论证会上，市住房和城乡建设局相关负责人认为，政府指导价可以规范市场，防止企业随意定价，尤其是在业主没有选聘物业的情况下，没有政府指导价缺乏可信度。

在《条例（草案）》意见征求期间，市人大常委会主要负责同志、分管领导同志分别带领调研组前往固始县、淮滨县、潢川县、罗山县开展立法调研，召开市直、县直有关责任单位和街道等相关负责同志，以及律师、物业管理协会、物业服务企业、业主代表参加的座谈会，充分听取各方面的意见建议。

“这部条例共收集各方面意见建议1408条，创我市地方立法工作新高。”市人大常委会法工委负责同志说。

对通过各种途径收集到的意见建议，市人大法制委、常委会法工委认真研究、论证、吸纳，对《条例（草案）》反复修改。6月27日，市六届人大常委会第十九次会议表决通过了《条例（草案）》，依法按程序提请省人大常委会会议审查批准。

回应民生关切的法治良方

立法为民、良法善治。《条例》的出台，是回应群众期盼、规范行业发展的关键一步，也是推动我市物业管理工作形成更加规范完善框架体系的重要一步，必将成为推进市域治理体系和治理能力现代化的重要制度抓手和法治保障。

批准后的《条例》共44条，采用简易立法体例，不分章节。《条例》坚持问题导向，立足我市住宅小区物业管理实际，为破解物业管理难题开出法治良方。

物业管理涉及政府多个职能部门，遇到物业问题到底该找谁？为避免市、县、区政府主管部门和街道、乡镇人民政府出现职责不清、履职不到位、监管缺失的问题，《条例》对市、县、区政府主管部门和街道、乡镇人民政府的工作职责作了规定，进一步压紧压实政府及其组成部门在物业管理活动中的监督管理职责。

成立业主大会是保障业主权益的前提和保障，不仅能够有助于推动规范物业的服务行为，更能激发业主参与小区建设的热情。《条例》第十条至第十五条明确规定了业主大会召开准备工作及召开形式等内容，在第十三条鼓励业主中热心公益事业、责任心强或具有相关工作经验的人员积极参加业主委员会选举。

针对物业收费标准问题，《条例》第二十七条规定物业费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，有关部门应制定公布并定期调整基准价及浮动幅度；实行市场调节价的，由业主和物业服务人协商确定。

针对物业管理服务水平与质量问题，《条例》聚焦重点领域，明确规定了物业管理形式、老旧小区物业管理、物业服务与社区生活服务的融合、收费管理等内容。规定了禁止物业服务人以停水停电、限制出入等不当手段催交物业费用。同时，在第二十八条还规定了业主在违反约定逾期不支付物业费情况下，物业服务人的合理维权渠道，平衡了物业服务人与业主之间的权益关系。

小区“公共收益”属于谁，怎么用，谁监管，也是广大业主重点关注的问题。《条例》为了回应社会关切，在第二十九条明确规定，利用公共场所、共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益应当列入公共收益，单独核算，定期公示收支情况，接受业主监督。公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。任何单位和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

此外，针对市场上物业企业服务良莠不齐现状，为加快推进我市物业服务行业信用体系建设，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，《条例》在第三十五条规定了建立物业服务信用管理制度，推动物业行业的规范化。

法律的生命力在于实施。“制定物业管理条例是回应民生关切，提升基层治理水平的具体行动，精准回应了当下的一些问题和痛点，期待早日落地生根。”市人大常委会委员、市三小校长陈艳的话道出了大家的心声。