近日，我国住建部发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》），严查9类违法违规销售行为。有的房地产项目被查处，有的房地产项目悄然撤换宣传广告，有的房地产项目变得三缄其口。在房地产圈发生剧烈变化的同时，对于普通购房人而言，如何分辨哪种行为属于违规行为，成为大家关注的焦点。那么，让我们听一听业内专家的意见。
第一类：发布虚假房源信息
举例：在新房销售过程中，个别房地产项目的销售员在接到购房人咨询电话时，宣称该项目有×千元/平方米的房屋在售，并邀约购房人到现场看房。可是，当购房人过几天赶到售楼处看房时，个别房地产项目的销售员以“×千元/平方米的房子刚卖完”为说辞，要求购房人选购其他价格较高的房子。
分析：某律师事务所律师表示，这种情况是开发商采用的一种销售策略，销售员抓住了购房人希望以较低价格买房的心理，设了一个套，诱导购房人上套。这种行为侵犯了购房人的知情权，损害了购房人的利益。
“在二手房交易中，也同样存在发布虚假房源信息的情况。一些中介门店在网上或房产APP上挂出来的房源比同一区域平均房价低不少，诱导购房人去门店看房。但到了中介门店，购房人却发现没有这个房子，而是被经纪人拉着去看另一套房子。这种情况是中介利用信息不对称，为自己谋取利益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
第二类：散布涨价信息哄抬房价
举例：不少购房人去房地产项目售楼处买房时，时常会遇到销售员声称“这期不买，下期就要涨价”。这样的话往往会让购房人心绪不宁，担心后续房价将会上涨。在这种恐慌心理作用之下，一些购房人赶紧掏钱订了房。
分析：某律师事务所律师表示，这种情况通常发生在房地产市场处于上行的时候，部分购房人存在买涨不买跌的心理，一听说房价上涨，就会跟风出手买房。楼盘销售员正是利用了购房人的这种心理，放出楼盘下期要涨价的消息，促使购房人及早出手买房。开发商人为制造涨价的恐慌气氛，破坏了房地产市场的交易秩序。
严跃进说：“今年上半年，北京楼市整体向好，前往中介门店看房的人比较多，部分二手房业主看此情形就调高报价，甚至出现业主一夜之间涨价20万元的情况。二手房业主肆意涨价，使购房人陷入恐慌之中，影响购房人作出理性的买房决定。”
第三类：未取得预售许可证销售商品房
举例：据媒体报道，某楼盘一期销售火爆，二期工程尚未取得预售许可证就开始销售了。该楼盘销售人员解释说，他们现在销售二期的房子，是按照团购的形式来进行的。以107平方米的房子为例，客户需要先缴纳10万元的团购金，选定好房号，签订一份团购协议，房子暂时就属于客户了。至此，房价不会变了，也不会一房多卖，降价会跟着降，涨价不会涨。
分析：律师认为，开发商在未取得预售许可证的情况下对外出售房子，将会给购房人带来较大的风险。虽然开发商保证可以向购房人退还这笔意向金，但由于房地产开发周期较长，风险较大，没有领取预售许可证的楼盘万一出现其他情况不能按时销售，购房人会遭受损失。更严重的是项目出现问题，开发商可能会卷款而逃。
律师提醒，买到证件不齐全的房子可能会遇到麻烦，如不能办理房产证等。因此，在买房子时，购房人一定要注意查看“五证”是否齐全，规避风险。
第四类：以认购、预订、排号、发卡等方式收费
举例：在《通知》出台之前，不少北京新房楼盘要求购房人在开盘前，先支付一定数额的钱款，才能参加排号并享受相应的购房优惠。参加排号的购房人可以进入摇号阶段，取得选房的资格。开盘时，摇号结果排名靠前的购房人可以优先选房。
分析：律师表示，开发商尚未取得预售许可证就开始举办排号活动，其目的主要是为了在开盘前提前蓄客。但这种营销方式存在一定的风险。如果开发商无法按照计划取得预售许可证，就没法按照计划开盘。尽管购房人交了排号费，却还是买不到合适的房子。与此同时，购房人还有可能错过其他楼盘的机会。
（武 新）
