本报讯（杨 威）近年来，商城县地税局以开展土地增值税清算为契机，落实政策，完善办法，健全机制，强化措施，提高了土地增值税精细化、专业化、规范化管理水平，拉动了地方税收增长，为促进地方经济社会发展提供了财力保障。
强化监控，实行土地增值税精细化管理
针对房地产行业开发周期长、财务核算复杂、土地增值税难清算等特点，商城县地税局以强化税源监控为基础，对开发项目、房源、税源、税收四个环节实行跟踪管理，动态监控，有效解决了土地增值税管理难的问题。
实施税源监控。该局一是实行税源分级分类管理，建立“重点税源精细管、特色税源专业管、一般税源标准管、零散税源综合管”的分级管理体制。对于房地产企业，按开发项目名称建立《房地产项目管理台账》，对每个房地产项目专门设立《项目建安台账》。通过深入调查项目开发情况，摸清楼盘销售情况、评测纳税情况，准确掌握计划投资与施工建设、房屋面积与销售单价、应收款项与已收款项、开票款项与未结欠款等，以房源控制税源，初步实现了房地产管理由单纯“管户”粗放型向纵深“管房”精细型转变。二是完善征管手段，实施房地产开发建设各环节“无缝隙”管理。对全县18家房地产企业的37项具体开发项目，依据楼盘建设开发情况，逐户逐项建立征收台账。通过项目跟踪管理，信息比对分析，控制发票开具、核查销售清单、实地核实面积、核对销售合同等方式，对房地产征地、开发、销售和纳税情况等各个环节进行动态管理，掌握工程的施工、销售、纳税申报、税款缴纳等情况，做到税源底子清、应征税款清、工程进度清、入库税款清，实现了项目开发与税收征管同步。
强化综合治税。该局按照“政府支持、部门配合、规范管理、保障有力”的原则，主动向地方政府汇报，加强与财政、国土、住建等部门的联系，通力协作，密切配合，实施房地产“一体化”管理。抓前期立项环节，澄清土地出让、转让及项目建设情况，建立健全税源数据信息库，掌握工程的开发时限、工程结构、建筑面积等，形成事前管理网络。抓产权登记环节，强化房地产交易和二手房转让税源监控，先税后证，切实将掌控的税源转化为现实的税收，严格把关，筑牢房地产税收管理的最后防线，有效防止了税收流失。
强化以票控税。该局落实“税源属地管理、税款就地入库、发票集中监控”的管理办法，一是对所有房地产企业实行网络发票自开，纳税征管系统统一监控。二是规范发票代开。在办税服务厅设立代开“发票”窗口，对二手房转让等发票集中、统一代开，实行代开发票税款一体化征收，纳税人在申报缴纳营业税同时，按房源类型分类申报土地增值税。三是强化发票稽核比对。严格发票开具使用，按照楼盘建设项目、分本、逐项开具，如实申报纳税；对不按规定申报的企业，经责令限期未改的，按规定收缴、停供不动产发票。
强化成本核查。建安成本的高低直接决定着土地增值税清算的质量。每一个房地产项目的开工，涉及多家建筑企业，有的甚至是外来施工企业。有些施工企业，平时通过借支形式预收工程款，不开、少开工程款，施工完毕不决算，逃避开具发票；有的房地产企业通过税收筹划，假借合同施工企业名义，虚增建安成本，宁愿多交营业税，想方设法偷逃土地增值税。因此导致土地增值税清算中，建安成本无法核实。针对虚假合同纳税问题，该局要求施工企业开具的每份发票必须依据房地产施工合同执行，同时参照定额管理站提供的商品房建安成本标准，核查每栋楼盘建安成本标准，评估合同的真实性、合理性。对超过定额标准、超过合同金额部分，必须说明情况、提供追加工程合同副本，并实地核查，严防死控建安成本标准。
严格清算，实行土地增值税专业化管理
依法治税是灵魂，规范管理是关键。商城县地税局以加强土地增值税管理的各项政策法规为依据，完善制度，优化流程，加强清算，严格执行，确保政策执行到位，不梗阻、不变通。
落实预征制度。该局根据房地产建设项目开发情况，严格区别对待，准确选用预征率，谨防个别纳税人非法变通项目，私自降低预征率。严格执行全市统一预征率，并在预征率调整时限内，适时采用新的预征比率。加强对土地增值税的预征管理，落实预缴管理制度，保证了税款均衡入库。
规范核定方式。该局一是开展税源调查，对辖区所有纳税人进行彻底调查摸排，全面了解掌握其核算经营情况，分析比对税款缴纳情况，争取工作主动权。二是组织召开税企恳谈会，重点解读土地增值税政策法规，全面调整征收方式。对在建和新建项目统一实施查账征收，对房地产开发商的预收房款，一律按新的标准预征土地增值税。三是严格依据清算情况，科学、精确测算预征率，合理审批确定征收方式，堵塞管理漏洞。
严格清算管理。该局一是统筹规划，制定切实可行的实施方案。结合实际情况，制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理实施方案》，明确清算时间、对象、内容、方式及有关要求等，积极稳妥地推进土地增值税清算工作。二是加强清算工作的宣传和辅导。借助纳税服务网络，通过手机短信和办税服务场所的宣传栏、滚动屏、触摸屏，开展土地增值税专题宣传，营造大力开展土地增值税清算的浓厚氛围。三是抓好土地增值税清算培训。通过举办土地增值税清算工作培训，定期组织内外部专题培训，召开清算政策咨询座谈会，提高清算人员土地增值税清算的业务能力。四是建立问题反馈和处理机制。成立清算领导组织，对清算中发现的难点问题，及时整理、请示与反馈，保证清算工作的顺利进行。五是实施纳税评估。通过加强与房管部门的密切沟通与协调，发挥征管系统的数据采集和分析功能，采取系统和人工分析相结合的方式，将土地增值税清算与日常纳税评估工作有机地结合起来。六是严格执行政策。对房地产开发企业严格执行加计扣除20%开发费用的政策，对普通住宅和非普通标准住宅不进行单独核算的不予享受增值率未达20%免征土地增值税的优惠政策。今年年初，该局对一户企业进行土地增值税清算时，通过审核把关，收入审增499.53万元，重新计算后最终补缴土地增值税18.7万元。七是强化税务检查。通过与房地产行业专项检查相结合，对在纳税评估中发现疑点的业户，纳入税务稽查范围，查纠并举，以查促管，切实规范土地增值税清算工作。
