□本报记者 曹新俊

业主委员会成立难、住宅维修资金使用难、交了物业费却享受不到应有服务待遇、名为业主却没有主人的感觉……随着经济社会的不断发展，这些“吐槽”时时出现在我们的耳际，物业管理领域的诉求纠纷日益增多，已成为制约人民幸福感的重要因素之一。

为了维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，2017年，河南省人大常委会制定出台了《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）。为进一步促进《条例》实施，根据2020年市人大常委会工作安排，7月下旬，市人大常委会城建环保工委组织部分常委会委员和市人大代表，对中心城区《条例》落实情况进行专题调研，认真聆听各方意见建议、广泛收集吸纳民意民声，推动解决物业管理存在的突出问题。

察实情深入调研

行之愈笃，则知之益明。

弘昌运动城是调研组视察的第一站，同时也是一个建成较早的老旧小区。“小区有没有业主委员会？”“物业费收纳情况怎样？”……在该小区，调研组边走边看边问。“目前，我们小区还没有成立业主委员会，物业费的收缴也不是太理想，这也对小区设施提质改造造成了不良影响。”正如小区物业介绍的那样，调研组在走访时发现，由于是老旧小区，物业费征收不理想，小区的道路破损较多，公用设施较为陈旧，车辆随意停放现象比较常见。调研组认为，弘昌运动城这样的老旧小区，前期“欠账”太多，物业管理较难，辖区和职能部门需要认真对待，尽快提升物业服务水平。

“我们物业公司2010年通过市场招投标进入台北城上城后，一直坚持‘诚信经营、精耕细作’，除了日常的卫生保洁外，每月两次对消防设施进行维护，出资建造了大量规范化充电桩并配置了灭火器，在南北门岗设置了车牌自动识别系统，在北区实现了人脸识别，全面提升小区各项管理服务水平，荣获信阳市物业管理优秀住宅小区、河南省园林小区。”在台北城上城，物业负责人汪德华向调研组介绍了小区物业情况。

“这样小区物业服务水平高，群众满意度高，值得推广。”经过现场查看、听取介绍，调研组纷纷点赞台北城上城优质高效的物业服务。

调研组还实地察看了领秀城福月园、阳光花园、皇城嘉苑、中心医院家属院。这些小区既有商品房小区，也有老旧小区、安置房小区等不同种类小区，调研组对中心城区的物业管理现状有了一个较客观详细的了解。

找问题一针见血

“目前对物业的监管还缺乏有效手段。”“住宅维修金缺乏专业管理人员，归集不规范，使用效率低，发挥不了应有作用。”“老旧小区设施陈旧，‘没人管’‘不好管’的难题急需解决。”在随后召开的座谈会上，调研组成员燕炜、孙高俊等直言不讳。

经过认真讨论、认真总结，调研组深入剖析了中心城区物业管理存在的主要问题：

指导监管不够到位。监管力量薄弱，市房产服务中心物业管理部门人员少，管理力量薄弱，监管手段匮乏。管理权责不清，街道（乡镇）和社区居委会缺乏必要的物业管理机构、人员、经费。执法进小区不够，物业纠纷投诉率高、解决率低。住宅维修金缺乏专业管理人员，归集不规范，使用效率低，业主、物业服务企业对此意见较大。

业委会作用尚未充分发挥。业委会成立难，中心城区276个纳入物业管理的小区，仅有34个小区成立了业主委员会，占物业管理小区的12%。业委会正常运行困难，由于组成人员大都没有津贴报酬，履职积极性不高，缺乏有力的手段和方法，业委会的维权和协调作用得不到发挥。

收费难的现象比较突出。物业管理收费难是长期困扰我市物业管理的老大难问题，已成为制约我市物业管理行业快速健康发展的重要因素。从调研的情况看，收费难或是因为开发建设单位遗留问题造成收费难，或是物业企业未能按合同约定提供质价相符的服务，或是部分业主物业有偿服务消费意识薄弱。

服务水平有待提高。物业服务企业忽视自身建设，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。有的物业企业由“管家”变“主人”，从而引发与业主之间的矛盾。物业管理服务质量不高，物业服务仅停留于清洁卫生、绿化养护、站岗看门等基本服务上，难以满足业主要求。

提建议“对症下药”

“住宅小区物业管理工作的创新、改革和完善,已经成为关系人民群众生活品质提升、城市人居环境改善、社会治理和谐稳定的重要环节。”调研组认为，“要推动形成‘党建引领、政府保障、基层主导、业主主体、市场运作’的物业综合管理格局，全面推动物业管理提档升级，更好满足人民群众日益增长的美好生活需要。”为此，调研组在调研报告中提出了如下建议：

理顺住宅小区物业综合管理工作体制机制。落实属地管理原则，加快完成机构改革，建立“市-区-街道-社区”四级联动机制，加强检查考核，将住宅小区物业综合管理工作明确纳入年度工作目标任务。落实部门管理职能，理顺住宅小区物业综合管理中的部门职责。落实街道社区职责力量，将物业综合管理工作纳入基层治理体系，确保“有人管事、有钱办事”。

加强对业主委员会监督，提高业主自管能力。围绕业主委员会的“人、财、事”三要素，推动体制机制创新。把好业委会“人选”关，强化对业主委员会的党建引领，明确提出业委会中的党员比例要求。把好业委会“资金”关，保障业主的知情权和监督权。把好业委会“制度”关，加强对业委会重大决策的指导监督，完善业委会工作制度、工作标准，探索小区公共经济活动的招投标模式。

促进物业服务行业的规范和良性发展。完善物业服务标准规范，根据物业服务成本变化等因素适时调整普通住宅小区前期物业服务收费标准。强化对物业企业党建引领，使企业提升服务质量融入社区治理总体格局。加大对物业行业培育扶持力度，引导帮助企业良性发展和承担社会责任。加强对物业行业监管规范，实现物业企业分级评估。

分类指导，加强特定类型小区的管理。强化前期物业属地监管，维护业主合法权益。探索小区管理委员会模式，可以代行业主委员会职责。提升安置房小区物业管理水平，提高物业费收缴率。推进解决老旧小区物业服务和改造整治，改善老旧小区管理服务水平。

完善物业维修资金管理机制和公共安全管理措施。建立物业质量保证金制度，减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。尽快成立完善住宅物业质量保证金和维修资金管理中心，促进物业维修资金更好地用于小区设施设备维修改造。落实小区公共安全管理措施，不断提升住宅小区管理的智能性、安全性和便捷性。

一个个问题，切中实质；一条条意见，汇集民意；一个个建议，凝聚民智。据悉，调研报告已经市人大常委会第三十七次会议决定转交市政府及其有关部门。市人大常委会将持续关注物业管理工作，为人民群众安居乐业作出不懈努力！