□吕本杰 张慧芳

浉河区五星街道河南路利君小区，始建于上世纪九十年代，属典型的老旧小区。2017年，因管理混乱，被物业弃管。

据了解，去年1月施行的《河南省物业管理条例》明确，街道、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称：业主大会），选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系……社区居（村）民委员会协助街道、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

为此，五星街道坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合，按照属地管理原则，指派河南路社区居委会介入管理。

河南路社区居委会依法介入后，对小区进行摸底调查，因势利导，立即组织利君小区全体业主进行业主大会选举，并就小区管理模式及小区消防通道、车位建设改造等进行投票表决，大会成功选举出新一届业主委员会，业委会经表决成立了利君小区物业管理办公室行使物业管理职能，由已退休、热心肠的业委会副主任孙强担任物业办主任，负责小区日常管理工作。

新一届业主委员会成立后，河南路社区居委会即将管理权移交给业委会，并安排网格长对小区日常管理进行监督指导。同时，对小区消防通道改造及停车位建设等事宜反复进行研究，并设计方案进行公示，报社区居委会进行了备案。公示期满后，大多数居民没有提出异议，小区业委会进行了公开招标，由中标方对小区进行改造。为筹集改造资金，小区业委会实行建设前先集资，以5000元拥有车位10年使用权的方式，筹资30多万元。

2018年年底，利君小区改造工程正式拉开序幕，对小区墙体进行了重新粉刷，道路进行了扩宽，铺设了柏油，清除了菜园，安装了路灯，增设了监控设备，建设了电动车车棚，规划了车位并安装了门禁系统……2019年3月，小区整体改造工作基本完成，小区变化翻天覆地。

街道主要负责同志认为，利君小区的成功改造有以下几点体会：

——程序透明，各项事务公开。小区物管委运作之初，首先为小区居民着想，规划设计改造消防通道和车位建设方案，第一时间向小区居民公示征求意见，对工程实行公开招标，在居委会的监督下进行议标，而且施工过程接受居民全程监督。

——自筹资金，自我改造完善。小区的管理运行离不开资金支撑。在小区由于年代久远，存在设计缺陷，车辆无处停放的情况下，先规划设计停车位，采取以每个停车位10年使用权5000元的方式进行筹资，先交钱、先选车位的方式，再进行公开出让，从而筹集到工程改造启动资金。下一步，按照市场定价的方式，未在建设前认筹的车位按年出租，保障了改造资金连续性。

——政府引导，居民自我管理。小区出现问题时，在过渡期鼓励居民进行自我管理，由居民选出楼栋代表组成小区物业管理委员会，在社区居委会监督下进行管理，从小区居民中选出有威信和公心的热心居民，鼓励其参与管理，避免了“乱”。时机成熟时，动员这些公信力强的居民进行竞选，依法选出业主委员会。最后，成立物业管理办公室，行使物业管理职责，对小区进行低收费的物业管理。