本报记者 卢小龙 杨柳
和在售商品房市场暂时的波澜不惊相比，对营改增的到来二手房交易市场的感触更早、更深，给购房者带来的冲击也更大。早在去年下半年传出房地产行业将纳入营改增范围的消息后，二手房市场就处于激荡状态。
二手房市场：政策出台回归理性
去年9月份开始，有传言房地产行业纳入营改增后征税额度将由当前的5%调升至11%。很多有购房意愿的市民都开始陆续收到各类中介公司发送的相关信息。到今年2月份，这条传言再次被爆炒，一则“营改增自5月1日起就要开始执行了，没买房和没卖房的都要赶紧了，过了‘五一’，就得交11%的增值税”，并包含有各项条款的传言更是四处传播。一些不良中介公司就开始借机火上浇油，大力鼓吹营改增实施后卖房会有多难、买房要多缴多少税，千方百计劝诱买卖双方赶紧出手。
我市一家大型中介公司的业务经理冯经理告诉记者说：“营改增的消息刚开始传出来后，网络上的解读非常多，各种说法都有，很多房主怕税收调高了房子不好卖，而买家担心政策变化后税负成本转嫁到自己身上。所以政策没有确定之前，11%税率的相关传言，确实也让不少客户抢在‘五一’之前进行交易。”
对此，雷科长说，二手房交易纳税增加的谣言刚出来，市国税局就进行了辟谣。营改增政策出台后，又采取在各大媒体上开辟专栏、举办培训班等措施，对政策进行宣讲、解读，在一定程度上起到了稳定市场、稳定人心的作用。
风雨过后是平静。二手房交易市场的激荡一直到营改增政策的正式出台才逐渐风平浪静，回归理性。这一点记者也从我市多家房产中介公司了解到，近期二手房过户数比前一阵有所下降，与往年同期相比略微有些增长，但仍保持在一个比较平稳的状态。
在市行政审批大厅，记者采访了前来办理过户手续的几位市民。房屋购买者陈先生说，之前也听说“五一”以后卖房要多缴税，因为二手房交易的税一直都是买方出，开始还有点担心，要多缴好几万元的税，但现在看来缴的比以前还少，虽然少的不多，但是心里还是感到开心。陈先生又笑着说：“我一个朋友就是赶在‘五一’前买的房，现在肯定后悔了。”
专家解答：营改增给二手房交易带来的减税
此次营改增推开后，个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。二手房交易方面，虽然增值税和营业税税率相同，不过，增值税是按不含税价计算。以一套100万元的房子为例，过去征收营业税时，缴纳的税为：100万元乘5%，即5万元税；如果改成增值税，根据计算公式：增值税=含税销售额（100万元）÷（1+征收率）×征收率，应缴纳增值税为：100万元÷（1+5%）×5%=47619元，少交税约2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。所以从整体来看，房屋交易所需要缴纳的税收是下降的。此外，由于营改增后都是按照增值部分来缴纳，所以无需再考虑是否满两年，从而达到加速流通、去库存的目的。
新政出台：房价是否真的会降？
对普通百姓来说，房地产行业纳入营改增范围他们最关心的不是少缴了多少税，而是房价会因此下降吗?“毕竟减的税和房价比起来还是天上地下。”市民杨女士直言不讳地希望营改增能推动房价下降。
而开发商中由于有很大一部分对于营改增还不够了解，对于房价是否会降均表示，暂时还没有这方面的考虑。即便房价有所下降，也是为了增加销量。
对此，市房产管理中心有关人士认为，房价是不是下降，本质上还是由市场供求决定。如果房子不愁卖，纳的税降低了，房价也不会随之降低。如果房子卖不出去的话，即使不降税，开发商也会降价。
雷科长也表示，营改增的出台主要目的是加快财税体制改革，进一步减轻企业税负，鼓励企业加大投资。这项政策对楼市带来的影响是一个长期的持续现象，短期内对我市的房价不会造成明显冲击。
此外，雷科长还特别提醒，为了方便市民缴税，个人的二手房交易及自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。一句话就是：“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，一切维持基本不变。”
