本报记者 卢小龙 杨柳
今年5月1日，房地产业也被纳入营改增试点范围后，至今新政实施已有一个多月。一个月来，有关营改增对房地产行业有何影响的舆论不时见诸各类媒体，众多一、二线城市无论买方还是卖方均对这一新政的出台赞誉有加。但是，我市作为四线城市，这一政策的实施，给我市房地产行业带来的影响是不是也像一、二线城市那样“形势一片大好”？这项政策是不是真的为我市的广大购房者带来更多的福利？近期，记者走访了我市多家楼盘、中介公司一探究竟。市国税局货物和劳务税科的雷科长作为本报特约专家接受了记者的采访并就营改增后的一些问题做了详细解答。
房屋交易：成交数量大幅上升
6月23日，记者来到市行政审批大厅，在市房产管理中心办证窗口前来办证的市民络绎不绝，排起了长队，一切好像又回到了几年前楼市火爆时期。“最近一个多月，差不多每天来办证的购房者都要排长队，办证数量感觉是前几个月的几倍。”从窗口工作人员那里，记者获悉，自5月份以来，我市房屋销售交易数量较前几个月有大幅上升，虽然目前具体数据尚未完全统计，但我市中心城区房屋的成交量应该处于一个较高水准则是显而易见的。
在这突增的成交量里是在售商品房数量多还是二手房交易量多？一位工作人员根据其办理的证件数量判断，二者基本上持平，处于同一水平线上。至于房屋交易量的大幅上涨是否受到营改增的影响，他认为，从目前看，房地产被纳入营改增对二手房的交易有一定影响，但是对在售商品房的交易量影响不大。“别看排这么长的队，除了二手房交易，买在售商品房的和营改增没有多少关系。房屋从交易到办证需要一个过程、一段时间，营改增‘五一’才出台，‘五一’后买在售商品房的目前应该还没进入办证的流程，现在来办证的都是政策出台之前的买房人。”
此外，购房者的需求也是这位工作人员认为房屋交易量上升的一个重要原因，但根本的原因应该还是房价。他说：“自从去年以来，市中心城区的在售商品房价格一直稳定在每平方米4000元左右。就当前来说，房价不涨就相当于降价。”
专家解答：营改增后购买在售商品房有哪些福利
个人购买在售商品房所缴纳的税款重要的一部分是契税，虽不属于营业税范畴，但因营改增之后对购买新房计征契税的成交价格不含增值税，个人购房者缴纳的契税在房屋总价不变的前提下会有所下降。比如，原来100万元购买的新房，按照100万元×3%=3万元计征契税；营改增后如果房屋总价仍为100万元，那么按照100万元/（1+5%）×3%=2.86万元缴纳契税，就节约了1400元。同时，随增值税计征的城建税、教育费附加也相应有所减少。
房产企业：减税利好尚未体会
自公布房地产行业纳入营改增范围以内后，业内人士普遍认为，政策利好将刺激楼市成交量增长。众多专家也纷纷发表看法，认为楼市将迎来又一个春天。营改增实施已经一个月有余，我市楼市是否如同预测所言，迎来又一个春天？
令人惊讶的是，接受记者采访的多位开发商中有很大一部分对于营改增仍处于迷茫状态。羊山新区一家楼盘项目负责人得知记者采访来意后诧异地说：“营改增不是会计的事情吗？和楼盘销售有什么关系？”一路采访下来，“具体情况我还不太清楚，得先找财务人员了解下，才能答复你。”成了记者听到最多的话语。甚至有一些开发商认为自己缴纳的税比以前更多了。
华仪置业的营销经理王经理表示：营改增工作刚开始进行不久，有关营改增的很多工作还在学习。就目前的楼盘销售情况看，房屋交易量上升和营改增的关系不大。因为5月份历来是信阳楼盘销售的旺季，如果是7月份、8月份的销售淡季还能保持这个势头的话，应该是受到营改增带来的利好影响。
针对这种情况，雷科长告诉记者：真正对房地产企业有减税影响的，是“五一”之后的新项目。由于当前我市在售商品房均是5月1日之前的老项目，因此开发商还没体会到营改增的好处。其实对房地产行业来说，营改增最大的好处是将不动产纳入抵扣范围。如果企业购买商业地产作为固定资产来核算的话，其增值税可以作为进项在未来两年内进行抵扣，这将直接促进商业地产的销售。但是就目前来说，营改增对信阳楼市带来的影响还未体现出来。
专家解答：营改增后房地产企业有哪些利好
首先，5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案将此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率,这样一来，房地产企业的纳税成本下降不少。即便是销售自行开发的房地产老项目（合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）也因为计税基数的变化，房企缴纳的税负也有所下降。
其次，将建筑业和房地产业一并纳入营改增试点，直接从上游环节降低了房地产企业的建设成本。
最后，方案明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额，有助于减轻房企税费负担。因此，对房地产企业来说，减税红利值得期待。
