业主分广告费 业委会说了算

□本报记者 高晶晶 文/图

最近，一条微信在朋友圈很流行，大意是提醒大家物业欠了业主钱，而且还有法院已判先例。真是天上掉馅饼的好事。物业怎么会欠了业主钱呢？有了先例，业主就一定能如愿以偿收到钱吗？记者为此作了调查。

记者首先调查了微信来源。原来，2015年沈阳市中院曾判决过一个关于小区广告费归属的案例。这个案例被评为年度十大优秀案例，判决结果为小区广告费归业主所有。在2012年，小区业委会与物业公司因为26万余元的广告收入对簿公堂。之后，经过法院审理，业委会拿回了小区公共领域的广告权益。

法律规定：小区公共区域的收益归全体业主

有理走遍天下。根据《物权法》相关规定，公共区域收益属于全体业主共同所有，物业公司可以替业主代收收益费用，但要定期对业主公示收益情况。2007年修订版的《物业管理条例》第六十六条规定，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。《条例》中还根据具体情况进行了详细解释。因此，物业公司如果擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主委员会可以起诉物业公司，要求恢复原状、赔偿损失或返还收益等。

小区的公共区域，简单地说就是指在购房时提到的公摊面积，比如电梯、入户门、小区大门等，还有物业用房、小区内道路和绿化带。公共区域的权益归属一般会在购房合同里进行明确。但就单个业主而言，关注最多的是购房时的公摊面积。在沈阳的那个案例里，小区物业辩解说广告费用于维持物业运营。法院审理认为，物业公司未经同意擅自处理属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权，更不能擅自将广告经营费用用于维持物业运营。特殊情况下，物业公司在未经全体业主或业主委员会同意时，只有将公共区域收益用于专项维修资金是允许的，除此之外都是不允许的。

业主委员会：能主张业主的权利

前不久，我市工区路和谐明星小区的居民向本报投诉，房屋开发商偷偷把小区种的桂花树给挖走了。居民在那里住了6年了，原先是绿地被改成车位，现在竟然连树都挖，感觉都住不下去了。记者仔细一问，小区车子变多，为了广开财源，开发商就想变出更多的停车位，改绿地移走树。投诉的居民说：“都没办法啊，都是他（开发商）说了算！”记者问他有没有房产证，他回答道：“买房子的时候说一定给我们办的，结果到现在也没办下来。”房产证不仅投诉的居民自己没有，他们小区的所有业主都没有。开发商当时的承诺只是口头的，房屋是小产权房，手续并不齐全。没有产权，就没有话语权。开发商随意更改绿地或者移走树木，都是他自己做主了。像这个居民投诉的情况，如果证明了房屋和土地的归属，业主联合起来就能成立业委会，能对小区内的环境和基础设施发表意见，甚至选择自己合意的物业公司。

物业管理渗透在小区日常生活的点点滴滴中。从日常保洁、保安到绿化维护、电梯保养，业主不可能跟在物业后面监督。在业主收房时，一般签订的《管理规约》或者《临时管理规约》都会有专门的条款针对物业所进行的收益活动进行约定，包括能否进行经营活动、收益如何结算等。按照相关条例，小区刚建成时，可以成立临时业委会。待小区入住人数达到一定标准，就可向街道居委会提出申请，在居委会的参与下召开业主大会，成立正式的业主委员会。业主委员会的主要任务是聘请物业管理公司、督促业主物业费的缴纳、监督物业管理公司的工作。比如小区公共区域内的广告投放，业主同意后，由业主委员会和物业公司共同商议，物业公司可以代收费用。广告收益的用途应该事先和业主委员会讨论并明确。假如业主们一致觉得广告影响生活，收益也不理想，业主委员会完全有权拒绝广告进入。