分化，成为定义房地产行业在今年第一季度表现的一个关键词。
在如今的房地产市场，各类城市间的分化、不同房企间的分化、楼市内部不同项目间的分化，无一不是越来越明显。从以往一个一荣俱荣的行业，到目前处处分化，房地产行业的增长“斜率”正越来越平缓。
城市之间：回暖时点分化
在不同的城市，楼市分化的表现较为明显。3月份，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米，环比增加40%，同比减少37%。其中，4个一线城市率先回暖，新建商品住宅成交面积为265万平方米，环比增加91%。二线城市的成交则缓慢复苏，而三线城市的楼市回暖则较为迟钝。
对于今年各线城市的走势，易居研究院认为分化将是贯穿全年的主旋律。一线城市供不应求局面短期内难以缓解，成交量将与去年基本持平，房价整体下降可能性不大；二线城市将显著分化，如南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化率将维持既有节奏，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价预计也将下滑。
房企之间：业绩增速分化
同样，楼市分化亦体现在房企身上。克尔瑞研究中心最新发布的《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，大型房企业绩依然良好，但三四梯队房企业绩增幅普遍下滑，部分房企业绩甚至不如去年同期。
2014年第一季度，大型房企依靠将去年年底留存的销售放至今年，使得销售数据继续实现稳定的增长。今年一季度100亿元以下处于三四梯队内的房企，业绩增速也趋缓，部分房企业绩不如去年同期，从而导致一季度TOP50房企成交金额和面积门槛与去年同期分别下降25%和6%。
楼市内部：成交结构分化
上海德佑地产研究中心提供的数据显示，3月份，上海新房市场单价在2万至5万元/平方米之间的刚需住宅成交均价环比下跌39%；而单价在5万至8万元/平方米之间的中高端住宅成交均价环比基本保持稳定，无明显下降。
从另外一份数据也可看出上海郊县刚需自住型楼盘目前面临的降价窘境。在德佑地产提供的上海嘉定区在售新盘成交均价表中，包含了10个公寓和1个别墅项目，售价均在3万元/平方米以下，除了两个项目尚未开盘外，其余9个项目的实际成交价均明显低于项目此前的对外报价。
在北京，自住刚需项目与中高档住宅间的分化同样明显。就在上周，地处房山长阳板块的首创·新悦都以21800元/平方米的相对低价入市；位于长阳的首创·新悦都开盘价格与周边同类项目相比每平方米也低了4000元-6000元。此外，继“万科橙”之后，北京通州区亦有多个项目进行了价格调整。其中，东亚·印象台湖毛坯改精装，售价从预期的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起；东亚·尚品台湖预期售价为2.4万元/平方米，现在则为2.09万元/平方米起售。
与京郊刚需盘形成鲜明对比的是，3月份北京中高端住宅市场价格异常坚挺，甚至不降反升。据亚豪机构统计数据显示，3月以来，售价在40000元/平方米以上的中高端住宅及别墅项目开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为13%。
“不仅是城市之间的分化愈加明显，同一城市中楼市内部成交结构的分化也日趋明显。”克尔瑞房地产研究中心总监薛建雄表示，刚需项目的开发商加速跑量的心态十分明显，且这类项目的购买群体早晚都要买房，只要降价幅度达到预期，购房者就会出手，对销售起到明显的促进作用；而中高端住宅的开发商则仍抱有一定的惜售心态，降价动力不充分，且高端住宅的购买需求并不“刚性”，往往买涨不买跌，越是降价越不敢买，降价对销售的刺激作用比较弱。(张 丹）
