□刘金辉 梁 鹏
近期，郑州市第三期经济适用房轮候报名过程中，出现了大批比市场均价低出一半以上的经济适用房无人申购的怪现象；而此前，郑州市面向社会供应的1500多套公租房申请初期也遭冷遇。
当前房地产市场在一系列调控政策下，一方面是普通百姓难以承受的高价房销售乏力，而另一方面，保障房也频频遇冷。为何会出现这样扭曲的市场信号？采访中一些专家和业内人士认为，类似问题的出现折射出一些地方政府过多介入市场，导致出现“包办”失灵现象。专家建议，政府应在当前房地产调控的有利背景下，努力培育引导形成多元化的住房供给市场，包括通过政策鼓励引导社会力量参与保障房建设。
经济适用房分配遇冷场
近日，河南省郑州市进行了第三期经适房轮候供应报名，供应房源4002套，但在登记首日，650名符合资格的市民中，只有64位进行了选房登记，随后郑州市房管局延长登记日期并扩大轮候号段，但到本期登记截止，仍有866套经适房无人申购。
昔日的香饽饽为何遭遇冷场？以价格而言，这批经适房均价不足3000元，比之目前郑州市场均价低出一半还多，吸引力不可谓不强。但低房价往往意味着位置偏远、配套不足，由此带来的生活不便对城市低收入群体影响更加明显。
记者调查了解到，在剩余房源最多的“珠江荣景”楼盘，有738套房无人申购，而且该楼盘在上一期报名时便出现了大量剩余。这个楼盘位于郑州市区北四环外，紧邻连霍高速惠济区出入口和惠济区老鸦陈镇薛岗村，楼盘外围是几家即将拆迁的汽车修理或配件商店，离楼盘不远处便是一片麦地，难怪一些网友们说“这个楼盘在乡下”。
在教育和医疗设施上，该楼盘目前只能依靠附近的两个村子里的小学和卫生室，距最近的卫生院大概有三公里远；交通上，楼盘附近有三趟公交车，如果要去市中心繁华地带则需要换乘，记者乘坐一趟公交车在非上下班高峰期时，到郑州市中心紫荆山公园附近用了一个小时。来看房的王女士告诉记者，她先报了个名，要不要到时候再说，这个地方确实太远了，很不方便，就医、小孩上学这些都是问题，看将来怎么解决了。
已经入住的一些经适房小区也存在同样问题。在位于郑州南三环的尚东花园小区，正在跟孩子玩的徐女士说，之前，她在北环一家企业做会计，但这里离工作地点太远了，上班花费时间太多，便辞掉了工作，希望在附近找到一份工作，“这里位置比较偏，找工作也不好找”。
这个小区门口只有一条公交线路，出门办事很不方便。该小区门口是一个大型物流园，门口路上的拉货大车来来往往，该小区四周基本都是工地，环境较脏。小区居民告诉记者，门口小超市的商品有限，尤其是蔬菜，量少还贵，居民们一般都到附近的菜市场买菜，因为没有公交车，老人步行买菜的话得花费近一个小时，生活很不方便。
郑州市房管局保障性住房办公室相关负责人介绍，目前，经适房选址偏远主要因为中心城区已没有多少住宅用地，如果拆迁的话成本太高，势必会提升经适房的价格，而符合资格的多为低收入家庭又难以承担。
热闹的城中村与尴尬的公租房
去年12月底，郑州市面向社会供应的1551套公租房资格申请启动，两个月后只有300多户递交申请，不到1/4。公租房是近年来各地大力投入，为城市低收入群体和外来务工者等对象推出的民生工程，但各方叫好的事情为何依然受冷遇？
记者调查发现，郑州公租房遇冷的主要原因在于租金偏高、房源户型单一以及申请门槛过高等，同样出现了公租房设计与市场的脱节；但同时郑州市在产业聚集区投入的1.5万套房源供应给来郑务工人员则收效明显。这说明当政府面对相对单一的供应对象时能够设计合理，但一旦面向社会多元化的需求时往往会出现“包办”失灵现象。
而与公租房申请遇冷形成鲜明对比的是，看起来脏乱差的城中村却大受外来务工者欢迎。郑州最大的城中村之一庙李村，位于郑州市金水区北环旁，这里聚集了大量的外来务工人员和刚毕业的大学生，租金便宜、交通、生活便利是吸引他们的重要原因。
周利在郑州一家网站上班，她三年前从洛阳师院毕业，在庙李村租了一间20平方米的单人间，每月租金260元，她告诉记者，从这里上班大概需要半个小时，而且平常去逛街、出去玩等坐公交车都非常方便。
在庙李村记者看到，这里经营衣食住行等生活用品的商店一应俱全，网吧、卫生所、蔬菜超市都有，傍晚，这里就像繁华的都市，人来人往，热闹非凡。
河南财经政法大学副教授张金波说，这是市场的力量，城中村的热闹是自发的，是供求关系调节的结果，这些人群需要这样一个地方来生活，而不是政府组织的。
“实际上这反映的是多元化的需求，有很多需求不是人一拍脑袋就能想到的，住房需求涉及的方面就更多了，建保障房是政府做的惠民工程，但这并不意味着政府要完全抛开市场、包办一切，政府也应该考虑如何能让市场起作用，让人为因素少起作用”，张金波说。
政府应引导建立多元化住房市场
保障房遇冷现象并不仅仅在郑州出现。据了解，广东、湖北、河北等省份部分城市都曾出现经适房销售明显“供过于求”的现象，许多楼盘的销售比例不足一半，甚至只有一二成。在武汉，首批公租房也遭遇了租赁申请遇冷。
河南省房地产商业协会副会长赵进京说，中国地区发展差异较大，在短期内建设这么多的保障房，难免会出现问题。尤其是对政府而言，很难满足多元化的需求，而只有市场才有足够的敏感度来调节这些需求。他认为，在保障房建设方面，政府可以尝试出台一些政策鼓励社会力量参与进来，甚至可以先通过向保障人群发放住房补贴的方式，“先建立保障制度，之后再直接建房”。
在河南省许昌市，国内第一个真正意义上的个人委托代理合作建房项目二期即将封顶，八万多平方米的小区在开工之日，房子已经销售一空。记者采访了解到，这个小区内有小高层、有多层，销售价格比当地开发的经济适用房价格还要低。在地产市场一片低迷的情况下，许昌这个“书香院”项目的销售火爆吸引了各方注意，一些地产商也转而尝试这种新的地产开发模式。
开发商惠民公司董事长杨金城介绍说，整体来看，房地产暴利时代已经过去，沿用过去的开发模式，中小企业已经没有竞争力了。但是，市场刚性需求依然巨大，如何激活需求，要求开发商在开发模式上也必须有所创新。个人委托建房方式，就是目前房地产开发市场的一种新形式和一种补充，事实证明，在整个市场疲软的情况下，这个项目一开工已经销售一空；而且，开发商在有一定利润的情况下，售价比经济适用房还低，相当于用市场的办法解决了政府的事情。
他认为，政府应当鼓励企业创新开发模式，实现市场的多元供给，通过市场的办法达成民生目标。尽量避免通过政府“包办”低端供应的简单方式，出现供需不对称的现象。这方面，政府应当通过在制度方面进行研究完善，出台措施鼓励社会力量参与到低端供应市场建设中来，并给予一定的税费、配套等政策优惠；同时，在公共服务建设和配套方面，加大投入力度。
（摘自《经济参考报》）
