近日，在全国房价下降的呼声中，与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。这一类似2008年金融危机下的局面，能否成就楼市“拐点”?记者对此进行了调查。
底价成交、延期拍卖成土地市场通病
房地产市场的“银十”季节，底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。10月31日冷静收场的武汉市第12次土地拍卖会是该市10月份唯一的一场土地拍卖会，12宗土地中，10宗以底价成交，仅2宗进入竞拍，但溢价率都很低。据武汉土地部门统计，此次拍卖会成交土地面积和出让金环比同比均有大幅下滑。
大量地块延期已成为许多城市土地市场的“常态”。北京土地市场10月份也表现平平。土地成交面积125.78万平方米，相比9月份成交173.6万平方米，环比下降23.54%。而且住宅地块仅成交1例，创造了4月份以来新低。在成交价方面，总成交金额27.78亿元人民币，环比下降78.87%。
武汉此次拍卖会上就有9宗地块集体延期。武汉市国土局9月28日发布公告，计划出让21宗地块，揭牌时间为10月28日。随后，又接连两次发布补充公告调整揭牌时间，并将其中9宗地块出让时间延期。据了解，已确定推迟至12月1日拍卖的5宗地块中，有4宗为优质地块，地段优良，土地规模大。
北京土地市场也面临着同样的问题。从4月份北京市顺义区多宗土地流拍开始，最近几个月来北京持续有地块出现流拍，其中10月份北京市又有多宗地块无人问津。据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍，这些地块将会延后上市。
开发商囊中羞涩初现谨慎姿态
亿房网研究中心研究员谢添分析认为，多宗地块被延期有可能是因地块无人报名，为避免出现流拍给市场带来悲观情绪而暂时不挂牌拍卖。“金九银十”全国大部分城市商品住宅销量下降，影响了开发商回笼资金。同时，开发商利用银行信托融资的渠道也被有关部门切断，资金链出现困难。另一方面，大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击，间接影响开发商推迟拿地。
此外，在许多城市的土地拍卖会上已很难看见往日出手豪爽的房产“大鳄”们的身影，参与拿地的多是本地中小型开发商，甚至地段优良的居住用地，都未引来外地开发商或知名房企。
与此相对，在武汉一位自然人花2.3亿元竞得一宗居住用地，刷新了武汉市自然人拿地的最高价纪录。业内人士说，近年来，自然人在武汉市土地市场拿地已不是奇闻，但拿地价格过亿元的较为罕见。
北京土地市场也出现了一个“怪现象”，即许多地块的拿地企业均是其他行业的企业，而并非房地产业。如11月2日中国航空油料集团公司、11月3日北京宏远物流有限责任公司成为土地市场的主角。
“开发商似乎变得更理性了。”中国房地产指数系统副总经理姚锐说，近期在与龙头房企的接触中，一个非常鲜明的感受是，此前从未悲观过的房企大佬表现出谨慎的姿态。“一线开发企业确实感觉到了这轮调控决心。”他认为，随着政策的收紧，开发商的拿地战略、销售战略、融资战略等都将随之调整。
土地与楼市能否形成联动
中国指数研究院11月发布的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。
谢添认为，与初露寒意的住宅市场相比，土地市场“入冬”迹象更加明显。这是此轮宏观调控之下，市场应有的反应。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”，冷清局面也还将延续。能否迎来好转，要视下一步政策是否出现转向或者松动。
谢添说，在目前全国楼市的降价预期下，土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素，给房价下降形成了可能的空间，很可能促使房价下降成为现实。
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说，土地市场的冷静反衬出楼市的不景气，同时，这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整，有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素，占20%至40%。如果土地价格下跌，将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”
不过，姚锐认为，土地出让及成交情况决定的是两年后的房地产市场，土地市场的健康稳定是整个房地产市场健康稳定的基础，“没成交就没有房屋的建设量，跟不上市场的需求，说不定又会反过来推动房价上涨。”
（据《新华每日电讯》徐海波 刘德炳/文）
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北京现二手房中介倒闭潮
“链家地产”近日发布研究统计称，今年以来北京二手房中介共关闭门店约１０００家左右，为三年来最多，其中１０月关闭门店１７７家，已连续多月单月关闭中介门店超过１００家，其中约７３％为中小经纪机构。
“链家地产”首席分析师张月表示，由于限购限贷等政策持续作用，楼市成交遇冷，地产中介机构普遍遭遇生存压力。据北京市房地产交易管理网统计显示，１０月北京市住宅成交量合计为１２７６０套，相比去年１０月下滑近四成。据北京中原地产统计，今年９月和１０月北京市住宅销售签约总量近２７０００套，同比去年下降４０％以上，比起２００９年则下降６０％。自楼市调控以来，北京二手房成交量屡创新低。根据北京市房地产交易管理网数据显示，１０月北京二手住宅网签套数为７２６２套，环比９月下降约１７％，比去年同期下降近一半。
记者了解到，２０１０年北京市二手房共成交２１．４万套，二手房经纪公司门店平均成交套数为３６套。今年由于交易量同比锐减，北京市二手经纪公司门店平均成交量大幅下降。
此外，经过多年的发展，二手房市场逐渐成熟和规范，市场集中度增强。据“链家地产”市场研究部统计，二手房交易中，排名市场前七位的经纪公司占市场份额５０％以上，去除自行成交外，中小经纪公司的市场份额仅有２５％左右。张月说，集中化的市场格局下，若遇到像２００９年那样成交良好的环境，各类经纪公司都有生存机会，而在当前冷清的市场之下，中小经纪公司面临更大的生存考验，因此出现集中倒闭现象。
张月认为，短期内市场成交难有明显改变，可能会出现更多经纪公司因无法承受长期的低成交量而选择关店，未来成交量是否仍然保持低位主要取决于楼市调控政策的变化。
