□常 征
“刚性需求”之所以成为开发商的口头禅，因为他们一味推崇刚性需求，为其房价上涨制造理由，更要借助强大的话语权来忽悠购房者。所谓刚性需求，相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，可理解为消费者在一定价格条件下对商品的需要量。实际上，今年的信阳楼市处于一个动荡期，主要原因就是本地存在买房的刚性需求，消费者的价格心理预期与目前实际价格有差距。其实，资本市场，银行贷款、预售及建筑企业的垫资，是房地产开发资金来源的主渠道。今年4月以来，新一轮房地产调控措施有效打击了推动房价暴涨的投机性购房需求，加上普通购房者因预期改变而选择观望，楼市成交量迅速下降。加之“国十条”出台前，大多开发商不但在此前宽松的信贷市场上获得了充裕资金，而且在狂涨的楼市中赚了个盆满钵盈。楼市的居高不下与僵持不降，博的就是国家调控政策的时长。
其实，开发商口中的刚性需求，就是市场经济中的供求关系。刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，刚性需求就成了弹性需求。尽管8月以来我市楼市成交量出现一定反弹，但主要是中低价位楼盘和一些降价幅度较大的区域成交增加的结果。价格下跌，成交上升，恰恰证明了商品房需求是有弹性的。试想，当一套房子的购买成本为50万元时，如果购房者手中有30万元，具有完全购买及持续支付能力，这个时候，购房者的需求是客观存在的，同样是刚性的。但当房子上涨到100万元，购房者无力承担时，虽然他的居住需求依然存在，但却“刚性”不足了。所谓的刚性需求很难转化为有效需求，也就无法支撑高房价，更无法推动房价进一步上涨。由此想到，2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩，不就是对开发商们的刚性需求的最大反驳吗！被开发商们奉为金科玉律的刚性需求，在“销停”的客观事实面前不攻自破。
7月份，全国商品房销售面积同比下降15%，一线城市更明显，如7月份北京的新房成交量仅为上年同期的1/3。北京通州区的一些楼盘最近纷纷以较低价入市，几个最高曾涨到每平方米约2.5万元的项目，实际成交价格降至每平方米1.6万元左右，单价下调近1万元。经过近半年的房地产调控，因大量投机炒作而飙升的房价正在回归理性（据2010年8月31日《人民日报》）。8月13日、8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市、江苏省常州市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时反复强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。短短几天，中央接连就房地产调控表态，表明了中央政府继续贯彻落实国务院10号文件的决心。
这令漫长观望中的各方获得了调控政策将持续的确切信号，重新调整预期。道理很简单，只有卖出去房子了，才能赚取利润并规避风险。无论是开发商还是房产中介，都不应再夸大所谓刚性需求，更不要对人为放大的刚性需求抱有太多幻想。而是应该认清市场趋势并顺应这一调整，积极主动调整价格，让更多需求转化为有效需求，促进市场成交活跃。只有成交活跃的市场才是健康的市场，开发商、中介等市场主体也才能获得长远发展。值得注意的是，国庆黄金周的前两天，我国新一轮房地产调控措施骤然而至，除了运用市场机制的手段，还加强了对地方政府的监督和问责力度。显然，这是党和政府为了让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。笔者以为，无论“刚性”与“弹性”，甚至是进一步调控政策出台的早晚，惟愿一系列房地产调控措施，对于广大消费者与业主来说，是一个又一个福音！
