□西 记
7月15日，西安市物价局公布今年上半年价费投诉，物业收费高居榜首，占到了投诉总量的30%。物业与业主之间总是话题不断、矛盾不少，是什么原因导致了这些矛盾？除了收费引起的矛盾外，还有哪些因素？近日，记者对此进行了走访调查。
1.小区广告收益该归谁？
投诉指数：★
典型案例：2009年8月11日，央视主持人赵普以没有对小区内广告收入进行公示为由，将所在小区物业告上法庭。
记者调查：近年来，关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。西安不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，但对小区广告收入关心过的业主少之又少。北二环一大型社区物业的一位负责人告诉记者，小区每年的广告收入在200万元以上，一般的小区物业年广告收入也近百万元。
正确说法：物业公司有没有权利在小区内做广告？收入应该怎么处理？西安和平法律事务所律师崔玉林说，根据《陕西省物业管理条例》第七十六条规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
2.成立业主委员会咋这么难？
投诉指数：★★
典型案例：2009年年初，家住西二环“万强艺术家”小区的左某因出面组织业主商讨成立业主委员会，引起物业公司不满。2009年4月23日下午，左某夫妇外出办事，物业通知所雇凶手跟踪二人，在西二环一市场门口将夫妇二人打伤，5天之后，左某心跳停止。4月27日，包括李某在内的8名凶手被批捕。
记者调查：记者发现，不少新建小区至今没有成立业主委员会，这其中有业主的原因，也有物业和开发商的问题。“业主委员会成立后，会给物业公司带来冲击，所以他们主观上希望业主是一盘散沙为好。”某社区业主刘先生告诉记者。物业态度难捉摸，甚至不配合，给筹建工作带来不小的难题。据统计，西安有大小2000多个小区，但已实施物业管理的小区成立业主委员会的不到10%。
正确说法：成立业主委员会，新的《西安市物业管理条例》明确规定，区县物业管理行政主管部门应当予以指导，建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料；业主大会有权选聘和解聘物业。
3.服务不到位也收物业费？
投诉指数：★★★
典型案例：2006年4月4日，家住兴庆花园小区的吴某家中失窃，后小区物业同意在公安机关破案并确认吴某具体经济损失之前，从当年3月起，吴某可以缓缴各种费用。4年过去了，案情一直没有进展，到今年4月，包括物业费、水电费、垃圾处理费等在内，吴某欠物业的各种费用已近3万元。吴某认为物业在小区安全问题上没有尽到责任，拒绝交费。4月22日，小区物业以吴某拖欠物业费为由，将吴某告上法院。
记者调查：在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，诸如维修管道不及时，安全保卫工作有漏洞等，不交或者拖欠物业费等；物业也会借此拒绝卖水电给业主，加深矛盾。
正确说法：西安和平法律事务所律师崔玉林表示，不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。
4.大修基金该交给谁？
投诉指数：★★★
典型案例：王先生是南郊一小区业主，早在2005年，他就将大修基金交给了小区物业。2010年3月份，王先生到市房管局维修资金管理中心一查才发现，交了5年的钱还没有到专用账户。
记者调查：“我们交的房屋大修基金很可能被挪用了。”这是记者走访中听到业主最多的声音。之前，有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱，不少都是领钥匙时物业或开发商代收。
正确说法：2010年6月1日起实施的《西安市物业管理条例》规定，续筹和使用专项维修基金的事务由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得代收房屋专项维修资金。而是业主在办理房屋入住手续前，将这笔资金足额存入房屋专项维修资金专户。
5.停车位只卖不租？
投诉指数：★★★★
典型案例：2009年5月27日晚，因为不愿意买小区内高达12万元的地下停车位，东仪路世家星城小区数十名业主的车被物业拒之门外。业主们冒雨堵在小区门口讨说法。
记者调查：最初卖房时，不少小区对外宣传的都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只卖不租”，不买就不能停车。
正确说法：就此问题，西安鸿瑞律师事务所律师夏勇认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前，西安市还没有出台有关车位销售价格的相关规定，相关部门需要尽快制定这方面的规定。
6.物业收费谁说了算？
投诉指数：★★★★★
典型案例：2010年5月6日，位于白沙路的“摩登BOBO”的小区物业，私自将物业费在原来每平方米每月1.8元的基础上上调0.8元。其“独断专行”的做法，引起小区200多户业主的不满。
记者调查：物业费应该收取多少，标准是什么？能不能随意涨价？多数是由物业说了算，与业主之间的商量几乎没有。个别小区的收费标准甚至远超过物价部门的指导定价。
正确说法：记者从市物价局房地产价格处了解到，目前，物业费的收取分两个类别：在普通住宅小区，物业费实行的是政府指导价;而在高级公寓、别墅等住宅区，以及商业地产中，实行的则是市场调节价，由物业公司和业主协商确定。
7.停车收费为何有规不循？
投诉指数：★★★★★
典型案例：今年3月，东郊凯森福景雅苑小区“怡华物业”收取高价停车费，对业主按每小时3元计费，一天下来就要72元。接举报后，物价部门责令其立即停止并予以处罚。
记者调查：买了房买了车，车的“窝”也是一个让人头痛的问题，可记者发现，停车不但难，收费还确实有点乱，融鑫路一家小区按次收费，每次5元；还有小区按月收费，每月50到90元不等。
正确说法：记者从省物价局经营性收费处了解到，停车服务费属于政府定价，必须经过物价部门的审核，并在小区内明码标价公示。小区停车不允许按小时计费。停车服务费只能按月、按次计费，绝不允许按小时计费。（据《西安晚报》）
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