□林 喆
开发商：有序销售途径
在供需失衡、房价飙升的情况下，如何甄别有效客户、实现有序销售，是开发商面临的一大问题。“现在，到我们楼盘排号的人太多，如果不采取相应措施，放开排号和摇号，最后就可能造成倒号现象。”一家地产公司的市场总监对笔者表示。
在开发商看来，以“诚意存款”为代表的预售前客户甄别行为，是目前较为理想的锁定核心客户、并实现相对有序公平售房的方式。这种方式，目前并没有违反国内的相关法律。
以北京南二环内的楼盘中信城为例，项目二期推广名为“沁园”，计划开盘五栋楼座，产品户型涵盖了65平方米的一居到220平方米的四居，其中，实际供应量不足千套。
自2009年4月起，中信城二期开始接受客户咨询。由于项目过于抢手，至8月底，咨询客户已过万组，并且大部分表示了较为明确的购买意愿，远超过中信城二期的可供应房源数量。
因此，中信城采取了“诚意存款”甄别和刷选客户。排号客户以自己的名义，向中信银行或民生银行存入30万元或10万元现金后，成为银行的VIP客户，同时也获得中信城项目的VIP金卡，可参与今后中信城二期产品认购，选到房后还可在总价上获得相应的优惠。
中信地产北京公司营销负责人介绍，公司二期项目共吸引了约有4000组客户办理了VIP金卡。但由于各种原因，项目尚不具备申办预售许可证的条件。目前已有1000多组客户已经将账户内的资金取走。
监管者：预售前销售行为违法
作为房地产市场的主要监管主体，住房和城乡建设部及各地建委系统曾三令五申：商品房项目获得预售许可证之前，不得开盘销售。任何性质的销售行为，都违反《城市商品房销售管理办法》。
公开资料显示，2006年7月11日，原建设部、国家发改委和国家工商总局联合发出通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。
今年以来，北京市住房城乡建设委已查处了几十家房地产开发企业的违规违法行为。7月份，该部门开展了北京市房地产市场秩序专项整治，加大对房地产开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法违规行为的整顿力度。9月至10月份，市、区县住建委、房管局还特别针对开发企业“无证售房”等扰乱房地产市场秩序的行为进行了查处。
11月，北京嘉益德房地产开发有限公司开发的A地块北部非配套公建A栋项目、北京东隆房地产开发有限公司开发的A型别墅等11项工程、北京晨谷苑房地产开发有限公司开发的晨谷苑项目在不符合商品房销售条件情况下，向买受人收取预订款性质费用，受到北京市住建委的处罚。
在广州，9月30日，该市国土房管局下发《关于开展房地产开发企业及代理机构违规收取购房意向金、定金专项整治工作的通知》，再次重申严禁违规收取“购房意向金、订金”的规定。
有关部门提醒，“订金”才是法律承认的合法预付款形式，当开发商违约时需双倍返还，但是“订金”、“诚意金”则没有这些法律后果。目前开发商大部分收取的“诚意金”，一般要在数月后才能退款，期间很可能被开发商挪用，这明显侵犯购房人的权益。
（摘自《中国证券报》）
