目 录

第一章 总则

第二章 业主组织

第三章 前期物业

第四章 物业服务

第五章 监督管理

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总 则

第一条 为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业服务人以及相关主体的合法权益，营造安全、文明、和谐、美好的人居环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理及相关活动。

本条例所称住宅小区物业管理，是指业主通过选聘物业服务人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对住宅小区物业管理区域内已建成投入使用的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

本条例未作规定的，适用有关法律、法规规定。

第三条 住宅小区物业管理应当坚持党建引领、政府主导、市场运作、属地管理、社会参与、多元共治的原则，推动物业服务与社区治理深度融合，提升基层治理水平。

第四条 坚持中国共产党的领导，充分发挥党组织的战斗堡垒作用，构建党组织领导下的物业管理体系，建立健全居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。

鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员积极参与物业管理活动，发挥模范带头作用。

第五条 市、县、区人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，所需经费纳入同级财政预算，建立和完善规范化、市场化、专业化的物业管理机制，健全执法监督制度，协调解决物业管理重大问题，统筹推进辖区内物业管理的各项工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内住宅小区物业管理活动的组织、指导、监督和协调工作，建立物业管理工作台账，及时处理物业管理中的矛盾纠纷。

居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下做好物业管理相关工作。

第六条 市、县、区人民政府物业管理主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作，开展行业信用评价。

发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、城市管理、卫生健康、应急管理、审计、市场监管、人民防空等部门以及消防救援机构应当在各自的职责范围内，做好物业管理活动的相关工作，并建立信息共享和执法联动机制，加强协同配合。

第七条 物业管理行业协会应当加强行业自律，规范从业行为，调解行业纠纷，引导物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务；加强物业服务人及从业人员的业务培训，制定行业服务标准，提升物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。

鼓励物业服务人以及从业人员加入物业服务行业组织。

第二章 业主组织

第八条 业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实业主身份，确保业主行使权利的真实性和合法性。

业主大会会议召开时，物业服务人应当予以协助，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持，配合做好会议相关的服务工作。

第九条 业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开。在满足实名投票的条件下，鼓励采用互联网方式进行表决，提高业主参与度。

市、县、区物业管理主管部门应当建立健全物业管理信息化平台，完善业主身份认证、投票表决、信息公示等平台功能，供业主、业主委员会、物业管理委员会和业主大会免费使用。

街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会会议并给予指导和协助。

第十条 街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域组建的物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构应当组织业主共同决定物业管理事项。

物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的代表组成。物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一，物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的代表担任。

鼓励业主中热衷于居（村）民委员会事务的人员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员积极参加业主委员会选举或者自荐、推荐为物业管理委员会成员。

物业管理委员会的任期一般不超过三年，在任期内应当积极推动业主按照规定成立业主大会、选举产生业主委员会。任期届满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第十一条 业主委员会成员不得有下列行为：

（一）不依法履行职责或者擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（二）自换届之日起十日内，拒不移交档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物；

（三）未经业主大会决定，擅自签订、修改或者解除物业服务合同；

（四）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料；

（五）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产；

（六）利用职务之便接受减免物业费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人、有利害关系业主提供的利益、报酬等影响履行职责的行为；

（七）泄露业主的个人信息或者将其用于与物业管理无关的活动；

（八）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员出现本条第一款规定行为之一的，由业主大会决定是否罢免其成员职务。

物业管理委员会成员出现本条第一款规定行为之一的，可以参照业主委员会有关规定执行。

第十二条 业主委员会换届的，可以聘请专业机构对业主共有收益、业主委员会和物业管理委员会工作经费等进行审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示，并报街道办事处、乡镇人民政府。

第三章 前期物业

第十三条 建设单位应当依照有关法律、法规的规定，通过招投标方式选聘前期物业服务人。前期物业服务人签订物业服务合同后十五日内向物业管理主管部门备案。

第十四条 业主大会成立之前的普通商品住宅前期物业服务收费和停车位服务费实行政府指导价管理。收费标准由价格行政主管部门会同房屋行政主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。

实行政府指导价管理以外的物业服务，收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第十五条 前期物业服务人承接新建住宅物业前，应当会同建设单位对物业共有部分、共用设施设备进行查验，查验结果应当报物业所在地县、区人民政府物业管理主管部门办理备案。

物业承接查验时，应当邀请县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会以及业主代表参加，也可以聘请第三方机构协助进行。

建设单位应当向前期物业服务人移交物业管理所必需的资料。建设单位与前期物业服务人在承接查验中不得恶意串通、弄虚作假、损害业主的合法权益。

第十六条 建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。承接查验协议应当明确物业承接查验发现的问题、解决方法、整改时限、双方权利义务、违约责任等事项。

对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托提供前期物业服务的物业服务人整改，整改费用由建设单位承担。建设单位未按照规定整改的，不得交付物业。

第十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，及时处理解决房屋质量缺陷、配套设施设备不完善等问题。建设单位委托物业服务人提供物业保修服务的，委托事项在物业管理区域内公示。

第十八条 建设单位不得承诺或者诱导物业买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或者个别业主单独使用。

第四章 物业服务

第十九条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人提供物业服务。业主委托服务的，一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业服务。物业服务人不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

委托物业服务人的，物业服务人应当确定该物业管理区域的项目负责人，在项目负责人到岗之日起七日内将其基本信息报送县、区物业管理主管部门，并在物业管理区域内显著位置公示。

第二十条 暂不具备专业化物业管理条件且不能自行管理的老旧小区，由街道办事处、乡镇人民政府采取分项委托、社区代管等方式开展基础性物业服务，满足居民基本生活需求。

县、区人民政府应当制定老旧小区整治改造计划，改善基础设施条件，推动实施居（村）民委员会代管的老旧小区向市场化物业服务过渡。

第二十一条 鼓励物业服务人开展居家养老、家庭服务等社区生活服务业务。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护、定期巡访等养老服务。民政部门和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会应当予以指导、协助，并建立服务监督管理机制。

物业服务人提供家政、购物等特约服务应当公示服务标准和收费标准；提供助行、助医等个性化服务由双方约定并签订协议，协议内容应包括服务内容、收费标准、服务时间、安全责任等事项。

第二十二条 突发公共事件应对期间，业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人应当服从、配合执行各项应急管理措施，积极履行社会责任。发现违反应急管理措施的行为，应当及时报有关部门依法处理。

街道办事处、乡镇人民政府应当对物业服务人开展突发公共事件应对工作给予必要的物资和资金支持，定期组织开展应急知识培训和应急演练，提高各方应急处置能力。

第二十三条 业主应当按照合同约定支付物业费。物业费预收期限最长不得超过一年。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会或者物业管理委员会也可以督促其支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止或者限制供水、供电、供燃气、供热等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯等方式催缴物业费。

物业服务人不得将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、用气、供热等费用列入业主公摊费用。

第二十四条 物业服务人不得擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营。确需利用业主共用部位、共用设施设备开展经营性活动的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。占用业主共用部位、共用设施设备开展经营性活动的收益应当列入公共收益，单独核算，定期公示收支情况，接受业主监督。公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

第二十五条 物业服务人应当建立、保存下列物业档案：

（一）业主名册；

（二）规划、设计、施工、承接查验阶段的相关手续及资料；

（三）房屋权属清册、房屋维修养护记录等房屋基础资料；

（四）物业服务区域内监控系统、消防设施、防雷设施、电梯等共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（五）专项维修资金使用的相关资料；

（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

业主自行管理的，由自行管理组织或者机构履行保管义务。

物业服务人应当建立档案查阅制度，明确查阅权限，保障业主知情权。业主申请查阅与自己利益相关的物业档案的，物业服务人应当予以配合。

第五章 监督管理

第二十六条 各级人民政府及其有关部门应当建立物业管理矛盾纠纷预防工作机制，加强矛盾纠纷源头预防和诉源治理。

市、县、区人民政府应当建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷化解机制，充分发挥退休老党员、老干部、老职工等的作用，化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。

鼓励、支持物业服务行业协会等有关单位和组织开展物业管理矛盾纠纷调解工作。

第二十七条 市、县、区物业管理主管部门应当建立健全物业服务人信用信息征集、评价和公示制度，定期更新信用信息，向社会公开评价结果。

街道办事处、乡镇人民政府应当协助开展物业服务人信用信息的征集和核查工作。

引导建设单位、业主大会在选聘物业服务人时，将其信用状况作为重要选聘条件，优先选择信用等级高的物业服务人。

鼓励金融机构根据物业服务人的信用状况，提供差异化的金融支持和服务。

第二十八条 县、区人民政府物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府在物业服务区域内显著位置公布有关部门的职能、投诉受理方式及处理流程。

有关部门接到投诉后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复，已有法定期限的，从其规定。

第二十九条 县、区人民政府物业管理主管部门应当每年组织街道办事处、乡镇人民政府或者第三方专业机构，对物业服务人的人员配备、设施设备条件、管理水平、服务质量、业主满意度、社会信用等事项进行一次全面评估。评估时，应当听取业主、业主委员会、物业管理委员会和居（村）民委员会的意见。

评估结果应当在物业管理区域内显著位置进行公示，作为物业服务人信用评价的重要依据。

第三十条 住宅小区出现失管弃管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当及时确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行、水电保障等应急服务，维持业主基本生活需求。

提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过一年，若因特殊情况需延长，应提前向业主说明并经业主大会同意。服务费用由全体业主共同承担。

应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主共同决定物业管理方式；选聘新物业服务人的，应当协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接，避免对业主生活造成影响。

第六章 法律责任

第三十一条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第三十二条 违反本条例第十六条第一款规定的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，处三万元以上十万元以下罚款。

第三十三条 违反本条例第十九条第二款规定的，由物业管理主管部门责令其限期报送；逾期不报送的，处五千元罚款。

第三十四条 违反本条例第二十三条第三款规定的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。

第三十五条 违反本条例第二十五条第一款规定，物业服务人未建立、保存物业档案的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第三十六条 物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关部门及其工作人员，在物业服务监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他不履行、不正确履行职责行为的，对直接负责的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十七条 本条例所称停车位服务费是指物业服务人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。

第三十八条 本条例自 年 月 日起施行。